Источник: Журнал «Нефть, Газ и Право»

К настоящему времени в России многие земли «поделены» между разными лицами, «свободных» или «неинтересных» земель осталось мало. Ужесточилось законодательство в части оформления строительства на разных землях. Редкий площадной объект обходится без подключения к линейным объектам, и необходимость скорейшего строительства различных линейных объектов абстрактно признают все.

Возможно, главный вопрос при размещении линейного объекта: необходимо ли для него оформлять земельно-правовые документы, если он строится под землей? Ответ на него мы постарались обосновать в предлагаемой статье.

Нужна ли земля?

Данная статья посвящена строительству/реконструкции (далее — строительство) линейных объектов без оформления прав на чужие земли, с поверхности которых строительные работы не ведутся. Под чужой землей в статье понимаются также земельные участки, под которыми строится (будет строиться) линейный объект, под правами на них — правоустанавливающие документы, технические условия (согласования) или разрешения на размещение линейных объектов без разрешений на строительство, оформляемые с 2015 г по региональным нормативным актам в отношении «нечастных» земель.

В технических заданиях, замечаниях на проектную документацию на линейный объект от организаций градостроительной экспертизы, приостановках/отказах Росреестра в регистрации прав на линейные объекты, некоторых других ненормативных документах разными словами постоянно указывается на необходимость оформления прав на землю под линейные объекты. Безуслов-но, это обязательно в отношении земли, с поверхности которой строится линейный объект или на поверхности которой останутся части линейного объекта: колодезные люки, входы в метро и др. Однако оформлять права на землю, под которой будет строиться линейный объект и которая не будет затронута таким строительством, в соответствии с законодательством не обязательно. Почему? Ответ на этот вопрос решающим образом зависит от законодательного определения понятия «земельный участок».

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально опре-деленной вещи». Как видно, здесь отсутствуют какие-либо указания на глубину земельного участка. Она имеется только у земельных участков с почвенным слоем и равна его глубине исхо-дя из пункта 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации , согласно которому право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой. Обычно почвенный слой заканчивается на глубине до полуметра от поверхности земли, реже доходит до метра и совсем редко есть глубже. Есть много земельных участков, где почвенного слоя нет, например под дорогами.

Сразу под земной поверхностью начинаются недра, поскольку согласно первому абзацу преамбулы Закона Российской Федерации «О недрах» (далее — Закон о недрах) «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков». Многочисленные судебные решения подтверждают положения разных законов о том, что земля (земельный участок) и недра — отдельные объекты. При этом не имеет значения, есть ли в недрах полезные ископаемые.

Обязательно ли для размещения линейного объекта оформлять недропользование? В законодательстве нет однозначного ответа на этот вопрос в отношении всех линейных объектов и на практике зачастую, особенно вне месторождений полезных ископаемых, оно не оформляется без неблагоприятных последствий со стороны «недровых» структур. Даже если прийти к выводу, что для подземных линейных объектов обязательно оформление недропользования, то оно обязательно независимо от того, с поверхности земли либо без ее использования линейный объект размещается под землей.

ГНБ-«панацея»

Большинство линейных объектов — различные трубопроводы и кабельные линии — без работ с поверхности земли строятся по технологии горизонтально направленного бурения или «прокола» (далее — ГНБ). Наиболее часто встречающиеся на практике земли, при которых используется ГНБ:

1. Под земельными участками частных собственников — вследствие недостижения соглашения с частным собственником по разумной цене заключить договор аренды земельного участка (обычно на 11 месяцев) для строительства подземного линейного объекта.
2. Под полосами отвода дорог, особенно железных, — чтобы не прерывать движение по ним.
3. Под дном водного объекта или «языком» леса — чтобы не оформлять, соответственно, водопользование или лесопользование.

ГНБ используется уже много лет, в условиях отсутствия свободных земель или трудностей оформления землепользования распространяется больше, но вплоть до 2016 г не было общедоступных юридических документов о нем как об освободителе от оформления землепользования над подземными частями линейного объекта. Ситуация изменилась с изданием Письма Минэкономразвития России от 4 марта 2016 г № 6013- ПК/Д23 и «О порядке осуществления государственной регистрации прав на сооружения, созданные с применением технологии горизонтально направленного бурения», в котором подтверждено, что «образование земельных участков для эксплуатации объектов недвижимого имущества осуществляется только в случае, если эти объекты являются наземными. Принимая во внимание изложенное, необходимость оформления прав на земельные участки собственником подземного сооружения, в том числе сооружения, созданного с применением технологии горизонтально направленного бурения, части которого находятся под поверхностью земельных участков, земельным законодательством не предусмотрена. Указанная позиция также поддержана на межведомственном совещании, состоявшемся в Минэкономразвития России 19 февраля 2016 г с участием представителей Минтранса России, Минэнерго России, Росреестра, Росавтодора и Роснедр (протокол совещания от 19 февраля 2016 г № 11-ПК). Таким образом, если из проектной документации, заключений органов, уполномоченных выдавать разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, следует, что сооружение представляет собой совокупность наземных и подземных элементов, то представление на государственную регистрацию прав на такие объекты недвижимости правоустанавливающих документов на земельные участки, под поверхностью которых размещаются подземные части такого сооружения, не требуется.

Письма Минэкономразвития России не обязательны к исполнению, данное письмо формально касалось только регистрации прав на уже введенные в эксплуатацию линейные объекты, в одном письме невозможно охватить все аспекты ГНБ. Но в данном письме ничего нового, по сравнению с законодательством, не установлено. В нем выражена позиция всех ключевых федеральных ведомств, так или иначе вовлеченных в размещение линейных объектов. После него стали появляться определения Верховного Суда Российской Федерации, которые могут быть использованы для обоснования освобождения от оформления под линейный объект той земли, которая не будет использоваться при его строительстве. К настоящему времени к ним следует отнести Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2016 г № 301 - КГ16-17856, согласно которому «эксплуатация канализационного коллектора и газопровода возможна без оформления прав на землю, наличие наземной части газопровода на спорном земельном участке не меняет квалификацию сооружения и не наделяет собственника исключительным правом на землепользование», и Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2016 г № 303-ЭС16-10723, которое подтвердило незаконность отказа Росреестра в регистрации права на подземную сеть связи, установив, что «земельным законодательством, действовавшим в период строительства спорного сооружения, представления документов об отводе земельных участков для строительства подземного сооружения связи не требовалось». И по действующему законодательству такие документы требуются только на ту землю, «на» — не «под» и не «в» которой — строится линейный объект.

Решений высших судов Российской Федерации, обязывающих получать права на землю, если она не затрагивалась строительством линейного объекта, до сих пор не принималось и, надеемся, не будет, поскольку в законодательстве нет для этого оснований. Наоборот: постепенно законодательство, не всегда выверенными формули-ровками, но освобождает от оформления прав на землю над линейным объектом.

Например, Федеральный закон от 21 июля 2011 г № 257-ФЗ ввел в статью 90 ЗК РФ пункт 8, со-гласно которому «на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется». Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 208-ФЗ ввел в Водный кодекс Российской Федерации (далее — ВК РФ) статью 51.2, согласно которой «использование водных объектов для целей эксплуатации мостов, подводных и подземных переходов, трубопроводов, подводных линий связи, других линейных объектов осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации без предоставления водных объектов в пользование». А ведь еще недавно суды утверждали, что, «размещая подводные линейные объекты, в том числе газопроводы, их собственники и иные законные владельцы используют акваторию водного объекта для размещения охранной зоны таких объектов, т.е. в конечном итоге для удовлетворения собственных нужд по эксплуатации газопровода. Наличие охранной зоны вдоль подводного перехода трубопровода накладывает ограничения на использование в установленном порядке акватории водного объекта непосредственно над такой зоной. Учитывая нормы части 3 статьи 11 ВК РФ, которая устанавливает закрытый перечень случаев, когда заключение договора водопользования или принятие решения о предоставлении водного объекта в пользование не требуется, указанные лица обязаны заключить договор водопользования» (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2016 г. № 309-АД15-16620). Невыверенность формулировок выражается, в частности, в том, что в пункте 8 статьи 90 ЗК РФ вместо слова «где» должны быть и на практике подразумеваются слова «под которыми».

На какой глубине проектировать/строить трубопровод или кабельную линию? Законодательство и решения высших судов не дают ответа на этот вопрос. Мы предлагаем при ГНБ на глубине около четырех метров от поверхности земли, поскольку:

1. На такой глубине нет почвенного слоя как части земельного участка и, соответственно, нет корней растений, и им невозможно причинить вред.
2. На такой глубине обычно нет самовольно размещенных чужих линейных объектов, которые можно было бы случайно повредить при размещении «своего» линейного объекта.
3. При такой глубине ГНБ поверхность земли не проседает.
4. При размещении линейного объекта глубже пяти метров требуется оформлять недро-пользование.
5. При размещении на глубине около четырех метров линейных объектов, охранная зона ко-торых два метра от оси линейного объекта, она из-под земли не «достанет» до земельного участка и тем самым юридически не обременит его, избавит от обязанности возмещения убытков правообладателю земельного участка, под которым размещен линейный объект. Следует отметить, что этот аспект не учтен ни в законодательстве, ни на практике, и повсеместно приводит к установлению на поверхность земли так называемой «непрерывающейся» охранной зоны вдоль всего подземного линейного объекта независимо от его глубины. При таком абсурдном подходе формально двухметровая охранная зона линейного объекта, размещенного на глубине, например, десять метров, тоже якобы «обременяет» земельный участок. Для исправления такого подхода или признания распространения охранной зоны подземного линейного объекта на земную поверхность независимо от глубины его залегания полагаем необходимыми соответствующие законодательные изменения.

Где именно делать ГНБ под чужим земельным участком? Конечно, не под постройками на земельном участке.

Линейные объекты с нормативным размером охранной зоны в два метра на любой глубине целесообразно проектировать и строить ГНБ под краями чужих земельных участков (при условии неповреждения ограждения земельных участков и объектов, которые там ранее построены, например колодцев), а именно там, где охранная зона не обременит их либо обременение не при-ведет к невозможности разрешенного использования земельного участка. Если земельный участок будет застраиваться (либо уже застроен или строительство осуществляется), то застройщик должен отступать необходимые расстояния от границы своего земельного участка для строительства с земной поверхности своего объекта. Такие отступы обычно указываются в правилах землепользования и застройки публичных образований, градостроительных планах земельных участков, проектах организации и застройки садоводческих или дачных объединений и стандартно составляют два метра.

Самое известное и редкое исключение составляет территория Москвы: согласно пункту 3.4.2 Правил землепользования и застройки Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП, «минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются». Но даже при таких правилах отступать от границ земельных участков проектировщикам и застройщикам иногда приходится для соблюдения различных минимальных расстояний между разными наземными объектами: противопожарных, санитарных и др.

Не противоречит ли строительство ГНБ под чужим земельным участком без согласия его правообладателя части первой статьи 19 Закона о недрах, согласно которой «собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков... строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации»? Такого противоречия нет, поскольку это право не указано как исключительное и правообладатели земельных участков вправе что-то строить в недрах на глубину до пяти метров, если эти недра свободны от чужого объекта.

Если под земельным участком размещен чужой линейный объект, то строить свой объект правообладатель земельного участка вправе без повреждения этого линейного объекта, с соблюде-нием режима его охранной зоны. В свою очередь, владелец линейного объекта заинтересован в скорейшем установлении его охранной зоны на чужой земельный участок, чтобы правообла-датель такого земельного участка не делал вид, будто не знал о наличии под ним линейного объекта и повредил его «случайно».

... И под полосами отвода дорог

Почему при строительстве ГНБ трубопроводов и кабельных линий под полосами отвода дорог не обязательно получать технические условия или согласования от «дорожников»? Для ответа на этот вопрос достаточно вникнуть в содержание основных понятий из «дорожного» законодательства и сопоставить его с земельным. Чаще ГНБ делается под полосами отвода автодорог.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» «полоса отвода автомобильной дороги — земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса». Как видно, полоса отвода автодороги представляет собой совокупность земельных участков, понятие которых в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ сведено исключительно к поверхности земли. Под дорогой нет почвенного слоя и никакой глубины у полосы отвода дороги нет. Сама автодорога пунктом 1 статьи 3 этого Федерального закона определяется как «объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог».

Соответственно ГНБ под полосой отвода автодороги нужно делать там, где нет конструктивных элементов дороги. Они обычно есть в местах разноуровневых транспортных развязок. Но никто на нашей памяти не прокладывал трубопроводы или кабели под транспортными развязками. Поэтому при условии неповреждения конструктивных элементов дороги и вне транспортных развязок ГНБ под ее полосой отвода законно без согласования и/или получения технических условий от «дорожников». Наличие или отсутствие конструктивных элементов дороги под ее полосой отвода можно установить не только по проектной документации дороги.

Согласно статье 2 Федерального закона «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» «полоса отвода железных дорог (далее — полоса отвода) — земельные участки, при-легающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта». Как видно, определение полосы отвода железной дороги аналогично определению полосы отвода автодороги — это совокупность земельных участков без подземного пространства (без недр).

Тем не менее ОАО «РЖД» своим Распоряжением от 16 мая 2014 г. № 1198р утвердило «Инструкцию о пересечении железнодорожных линий ОАО «РЖД» различными инженерными коммуникациями» (подобной инструкции Минтранса России в отношении автодорог нет) и по ней навязывает свои технические условия на «пересечение железной дороги». Это десятки пунктов, выполнение которых занимает множество ресурсов всех видов и является одной из причин нарушения сроков строительства трубопроводов и кабельных линий, с соответствующими последствиями. Встречается в них и такое: «прокладку (размещение) кабельной линии вдоль железнодорожных путей осуществить вне полосы отвода железной дороги, без использования земельного участка, правообладателем которого является ОАО «РЖД».

Какое в принципе может быть пересечение железной дороги или использование земельного участка ОАО «РЖД» при размещении кабеля вне полосы отвода железной дороги? Наоборот — это подтверждение незаконности навязывания технических условий на несуществующее пересечение железной дороги. Практическая ценность таких технических условий состоит в том, чтобы, однажды их получив, больше за ними не обращаться и строить ГНБ-трубопроводы и кабельные линии под полосами отвода железных дорог без создания угрозы безопасному движению поездов, без повреждения подземных частей железной дороги.

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2007. № 254.

Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» // Российская газета. 2003. № 8.

Библиография

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ//Российская газета. 2001. № 211-212.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ//Российская газета. 1994. № 238239.
3. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-I// Российская газета. 1995. № 52.
4. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Российская газета. 2006. № 121.
5. Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об авто-мобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2007. № 254.
6. Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О желез-нодорожном транспорте в Российской Федерации» // Российская газета. 2003. № 8.
7. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от4 марта 2016 г. № 6013-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственной регистрации прав на сооружения, созданные с применением технологии горизонтально направленного бурения».
8. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. № 301-КГ16-17856.
9. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2016 г. № 303-ЭС16-10723.
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2016 г. № 309-АД15-16620.
11. Правила землепользования и застройки Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП.
12. Инструкция о пересечении железнодорожных линий ОАО «РЖД» различными инженерными коммуникациями, утвержденная Распоряжением ОАО «РЖД» от 16 мая 2014 г. № 1198р.

• Атмурзаева Асият Исуфовна , студент
• Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова
• Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель
• Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик

• ЛИНЕЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ
• ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
• ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
• СООРУЖЕНИЯ
• ТРУБОПРОВОДЫ

Вопрос правового регулирования линейных объектов является до сих пор одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве РФ. Отсутствие эффективного и универсального нормативно- правового регулирования и складывающейся на его основе практики существенно затрудняют градостроительное, инвестиционное развитие территорий и ее благоустройство. В данной статье выявляются проблемы, связанные с правовым регулированием линейных объектов, проводится анализ действующего законодательства и практических подходов, сформируем единые подходы к кадастровому учету указанных объектов и к государственной регистрации прав, предлагаются изменения к действующему законодательству.

• Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
• Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
• Установление кадастровой стоимости земель населенных пунктов: проблемы нормативно-правового регулирования

В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными. Линейные объекты (зачастую опасные) должны эксплуатироваться надлежащим образом, существует необходимость в их обороте.

В рамках одной статьи невозможно даже описать все сложности, которые при этом возникают, но они существуют на всех стадиях - от подготовки документов территориального планирования до выдачи разрешений на строительство данных объектов. Стоит отметить, что ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), вступивший в силу 31.01.1998 г., ни Гражданский кодекс Российской Федерации, прямо не называли линейные объекты в качестве недвижимого имущества.

Прежде всего, определимся с содержанием понятия "линейный объект". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п. Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима также было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В зависимости от связи с землей можно выделить надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные виды линейных объектов.

Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921. До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов. Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.

Основная проблема линейных объектов при формировании земельных участков заключается в достаточной протяженности линейных объектов и прохождении по значительному количеству земельных участков, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования.

Эксплуатация некоторых линейных объектов требует полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным (бессрочным) пользованием или правом собственности.

В то же время наличие линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли.

На сегодняшний день обращения за государственной регистрацией прав на линейные объекты стали распространенным явлением.

Как известно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество может носить и правоподтверждающий и правоустанавливающий характер.

В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации. Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае (как правило) представляются планы приватизации. В последних описание объекта отсутствует либо не совпадает с документами кадастрового учета (наименование, адрес, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП).

В силу того, что право собственности по плану приватизации является ранее возникшим и юридически действительным, необходимости обращаться в суд за признанием права нет.

Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в кадастровом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Для устранения подобных оснований для приостановления заявители полагают возможным представлять в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Однако подобные документы не всегда могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.

Выходом из данной ситуации может являться обращение в суд с заявлением об установлении юридического факта идентичности объекта недвижимости, указанного в плане приватизации и в документах кадастрового учета.

При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации на линейные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.

Действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено. Равно как и отсутствует особый порядок землепользования при начале строительства таких объектов и последующей выдачи разрешений на ввод их в эксплуатацию.

Поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Закона о регистрации.

В связи с чем на государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:

• акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, либо иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством ввод в эксплуатацию инженерных сетей;
• документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Отсутствие одного из обозначенных документов позволяет государственному регистратору сделать вывод о наличии критериев самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принять решение об отказе в государственной регистрации заявленных прав.

Следует отметить, что по общим правилам, инженерная сеть является принадлежностью объекта капитального строительства, а следовательно строится и вводится в эксплуатацию по документам, подтверждающим создание объекта капитального строительства.

При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.

Таким образом, при предоставлении документов о факте создания объекта капитального строительства, необходимо доказать документально наличие инженерной сети в проекте строительства.

Нередки случаи, когда ситуация оформления прав для заявителя является тупиковой, так как сегодняшняя редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность положительного решения в случае обращения в суд за признанием права собственности на такие линейно- протяженные объекты при отсутствии ряда документов и условий, а также в некоторых случаях – прав на земельные участки (в местах выхода инженерных сетей на поверхность земельного участка).

Учитывая большую социальную значимость инженерных сетей и необходимость определения ответственных лиц при их эксплуатации, ремонте, налогообложении, было бы разумным введение отдельного порядка государственной регистрации прав на них, скорейшего появления на свет законодательного регулирования строительства таких объектов.

Основная трудность – в оформлении земельного участка.

Решив проблемы с землей, можно уже последовательно решить вопросы государственной регистрации прав на линейные объекты.

В свете действующего законодательства считаю неправильным формирование земельного участка под линейным объектом, в том числе и в виде обременений, за исключением случаев выделения такого участка как полноценного участка для передачи в собственность или в аренду и именно с видом разрешенного использования для инженерных коммуникаций.

Анализ зарубежного опыта (США, Англия, Австралия, Канада, Германия, Швеция) показывает, что сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам.

Если же мы обратимся к случаям прокладки линейного объекта на государственных землях, не разделенных на земельные участки, то придем к выводу, что для установления сервитута сначала необходимо образовать земельный участок, зарегистрировать права на него и только после этого установить сервитут.

Наиболее удачным следует признать подход к совершенствованию сервитутных отношений, предлагаемый в разработанном Министерством экономического развития Российской Федерации проекте Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитута». Указанным законопроектом предполагается комплексное совершенствование законодательства в указанной сфере, предусматривающее внесение изменений в Гражданский, Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации и ряд федеральных законов. Предусматривается комплексное правовое регулирование сервитутов, раскрывается содержание сервитута как права ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, дается классификация сервитутов. В результате будут созданы четкие правила установления, использования и прекращения частных сервитутов. Но главные изменения предлагаются в вопросе регулирования сервитутов публичных. Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередачи, трубопроводов и других линейных сооружений. Вводится возможность не только эксплуатации и ремонта существующих линейных объектов, но и возможность строительства новых на условиях публичного сервитута.

Очевидно, что описанная проблема нуждается в скорейшем законодательном разрешении, поскольку сегодня количество законных способов регистрации прав на линейные объекты ограниченно. Единых подходов среди теоретиков-юристов, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления нет не только на территории Российской Федерации, но и в Новосибирской области. Это затрудняет оборот и эксплуатацию линейных объектов, ведет к бесконтрольности возведения таких объектов, лишает бюджеты муниципалитетов налоговой базы.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301;
2. Земельный Кодекс РСФСР № 1103-1 от 25.04.1991 года // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 30.05.1991, N 22, ст. 768;
3. Земельный Кодекс Российской Федерации № 139-ФЗ от 25.10.2001 года // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
4. Закон Российской Федерации «О недрах» № 2591-1 от 21.02.1992 года // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 823;
5. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 141-ФЗ от 22.07.2008 года // "Собрание законодательства РФ", 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3597;
6. Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» № 246-ФЗ от 19.07.2011 года // "Собрание законодательства РФ", 25.07.2011, N 30 (ч. 1), ст. 4594;
7. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15;
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594;
9. Федеральный закон «О товариществах собственника жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 года // "Российская газета", N 119, 26.06.1996;
10. Постановление Правительства РФ «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других прав на линейно-кабельные сооружения связи» № 68 от 11.02.2005 года // "Собрание законодательства РФ", 21.02.2005, N 8, ст. 650;
11. Федеральный закон № 73-ФЗ от 03.06.2006 года «О введении в действие Водного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 121, 08.06.2006;
12. Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.2006 года «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 277, 08.12.2006; 1
13. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 // "Российская газета", N 42, 04.03.1998;
14. Постановление Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710 «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// "Собрание законодательства РФ", 27.11.2006, N 48, ст. 5038;
15. Постановление Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 года // "Вестник ВАС РФ", 1998, N 10;
16. Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10.1999 года // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1;
17. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества.// «ЭЖ-Юрист», 2005, № 4 – с. 12-13

О признании права собственности на линейное сооружение - ВЛЭП

По делу № 2-126/12

Принято Кстовским городским судом (Нижегородская область)

1. Кстовский городской суд Нижегородской области в составе:
2. председательствующего судьи - Кондратьева И.Ю., с участием представителя истца Сюбаева В.Ф. по доверенности от (дата обезличена) Сергеева Ю.А., при секретаре судебного заседания Морозовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение,

3. Установил:

4. Сюбаев В.Ф. обратился в Кстовский городской суд с иском к Администрации Кстовского муниципального района, Пьянову А.В., в котором просит признать за ним право собственности на линейное сооружение - высоковольтную линию электропередачи (данные обезличены), с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен). В обоснование заявленного требования истец указал, что в (дата обезличена) году на земельном участке, предоставленном по договору аренды, по адресу: (адрес обезличен) им был построен одноэтажный торговый павильон, общей площадью 83,3 кв.м. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Сюбаевым В.Ф. в установленном порядке, о чем имеется свидетельство. (дата обезличена) истцом были получены технические условия на проектирование электроснабжения кафе. С соблюдением необходимых согласований осуществлено строительство воздушной линии электропередачи с КТП, протяженностью 66 метров (данные обезличены). Впоследствии сооружение было допущено к эксплуатации и начато ее использование. Объект поставлен на кадастровый учет с присвоением номера (номер обезличен). (дата обезличена) место расположения спорного сооружения было согласовано с Новоликеевской сельской администрацией. В настоящее время собственником земельного участка, на котором расположена часть принадлежащего истцу сооружения, является Пьянов А.В. Указанное обстоятельство лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на спорное сооружение в установленном законом порядке, в связи с чем Сюбаев В.Ф. обратился с иском в суд.
5. Представитель истца Сюбаева В.Ф., действующий по доверенности, в судебном заседании заявленное требование поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить.
6. Ответчики - Администрация Кстовского муниципального района, Пьянов А.В., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не сообщили, об отложении не ходатайствовали. Пьянов А.В. направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что спора по иску между ними не имеется.
7. Третье лицо - Управление Росреестра по Нижегородской области, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, уважительных причин неявки не сообщило, об отложении не ходатайствовало.
8. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела по иску Сюбаева В.Ф. в отсутствие неявившихся лиц.
9. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные Сюбаевым В.Ф. исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
10. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем признания права, в том числе права собственности на объекты недвижимости.
11. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
12. Статья 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
13. В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
14. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
15. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
16. Судом установлено, что по Сюбаев В.Ф. является собственником торгового павильона, расположенного по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
17. В целях электроснабжения указанного объекта истцом возведена высоковольтная линия с КТП (номер обезличен), которая введена в эксплуатацию. Истцом с ОАО «А.» разграничены балансовая принадлежность электрических сетей и эксплуатационная ответственность сторон.
18. (дата обезличена) КО НФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» был выдан технический паспорт на сооружение, согласно которому высоковольтная линия с КТП (номер обезличен) расположена по адресу: (адрес обезличен), протяженностью 66 м., год ввода в эксплуатацию (дата обезличена).
19. Спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера (номер обезличен).
20. Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), принадлежащем на праве собственности Пьянову А.В. (дата обезличена) собственником принято Решение о разделе указанного земельного участка на два. (дата обезличена) выделенный земельный участок под линией электропередач с КТП продан Сюбаеву В.Ф. по договору купли-продажи, (дата обезличена) документы о переходе права собственности сданы на государственную регистрацию.
21. При указанных обстоятельствах, учитывая, что спорный объект недвижимости не имеет признаков самовольной постройки, в настоящее время расположен на земельном участке, приобретенном истцом в собственность по возмездному договору, споров между сторонами по данному сооружению не имеется, суд не находит оснований для отказа Сюбаеву В.Ф. в иске и считает необходимым его исковые требования удовлетворить.
22. На основании изложенного выше, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

23. Решил:

24. Исковые требования Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение удовлетворить.
25. Признать за Сюбаевым В. Ф., (данные обезличены), право собственности на сооружение - высоковольтную линию с КТП (номер обезличен), кадастровый номер (номер обезличен), протяженностью 66 м., назначение - электроснабжение, расположенную по адресу: (адрес обезличен).
26. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кстовский городской суд.
27. Судья
28. Кстовского городского суда Кондратьев И.Ю.

Разновидности договорных отношений, заключаемых владельцами инженерных сетей: купля-продажа, подряд, сервитутное соглашение. 10. Землепользование земельными участками в период эксплуатации линейных объектов и инженерных сетей. Установление арендных отношений с владельцами земельных участков, порядок определения права за сервитут и порядок заключения соглашения о сервитуте и т.п. Особенности оформления соглашений краткосрочных (до 3-х лет) сервитутов. Особенности землепользования объектов ЛЭП. 11. Вопросы взаимодействия строительных и ресурсоснабжающих организаций. Порядок заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Особенности взаимосвязи договоров энергоснабжения и вещных прав на инженерные сети. Передача наружных сетей на баланс специализированным энергоснабжающим организациям. Особенности технологического присоединения электроустановок.

Новое в правовом регулировании размещения линейных объектов (корякин в.и.)

Обратиться в суд может как сам гражданин, так и кадастровый инженер от его имени. При этом если последний действует как ИП или представитель юрлица, иск нужно подать в арбитражный суд, если как частник - в суд общей юрисдикции.

Отделение выбирается по месту прописки заявителя, нахождения ОН или органа Росреестра, который отказал в учете. Часто задаваемые вопросы Можно ли поставить на учет землю без межевания? В 2018 г.

такая практика существовала: в

ГКН отмечалось, что ЗУ не имеет четких границ. В 2018 г. для постановки земли на учет обязателен межевой план, содержащий информацию о площади, границах, опорных точках участка. То есть без межевания не обойтись. С 2018 г. земельный участок, на котором не проводилось межевание, нельзя будет продать, поменять, передать в наследство, даже если у хозяина на руках уже есть оформленные ранее правоустанавливающие документы.

Упрощенный порядок регистрации недвижимости 2017

Влияние схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки и их отсутствия на предоставление земельных участков и оформление строительства. 4. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2017 г. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости, изменения в оформлении землепользования.

Инфо

Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости. Переходный период до 2018-2020 года. Государственная регистрация прав на линейные объекты, оформление прав владения, пользования и распоряжения инженерными сетями и коммуникациями по новому законодательству.

Определение границ земельного участка, необходимого для обслуживания инженерных сетей.

Маленькие хитрости обладателей больших линейных объектов

Постановка на кадастровый учет без госрегистрации предусмотрена для случаев оформления смены собственника или подтверждении уже имеющихся прав, изменении ключевых свойств объекта. Заявление на внесение сведений об активе в ЕГРН со сканированными документами разрешается подать на рассмотрение в:

• Росреестр;
• Кадастровую палату.

Перечисленные способы предполагают личное участие заявителя.
Удаленные способы оформления заявки на регистрацию актива представлены почтовым отправлением и электронными сервисами на сайтах Госуслуг и Росреестра. Для личного визита с пакетом документов с 2018 года можно обратиться в любое отделение Росреестра без привязки к месту нахождения имущественного объекта.

Ранее соответствие точки, в которой построен объект, границам кадастровой карты было одним из ключевых.

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в 2018 году

Росреестра или через суд. При этом первое должно обязательно предшествовать второму. На подачу жалобы в комиссию у заявителя есть 30 дней. Срок подачи иска - 3 месяца с решения апелляционной комиссии. К иску необходимо приложить документы, которые собирались в процессе постановки на КУ, а также мотивированное письмо об отказе.
Как составить и куда направить иск? Описательная, мотивировочная и просительная части иска составляются по плану:

• с чем обращался гражданин в кадастровую палату (фактические обстоятельства дела);
• когда и почему был получен отказ (мотивировка Росреестра);
• почему решение госрегистратора незаконно;
• просьба отменить решение Росреестра, поставить на КУ.

К иску необходимо приложить документы, которые собирались в процессе постановки на КУ, а также мотивированное письмо об отказе.

Регистрация недвижимости с 1 января 2018 года

• участки земли;
• отдельные помещения;
• подземные строения.

Зачем нужен кадастровый номер? Итогом процедуры регистрации недвижимого имущества в государственной базе данных становится присвоение активу идентификационного номера и выдача владельцу выписки из реестра. Без фиксации прав на владение конкретной недвижимостью в Росреестре возможности распоряжаться собственностью будут ограниченными:

1. Невозможно вступить в права наследования.
2. Нельзя переоформить права собственности.
3. Запрещено проводить перепланировки внутри зданий и сооружений (согласовать разрешение до момента постановки имущества на государственный кадастровый учет не получится).

Выписка из реестра может понадобиться в ходе судебного разбирательства имущественного характера и при необходимости приведения доказательств владения конкретным объектом.

Как поставить на кадастровый учет объект недвижимости?

Закона № 218-ФЗ:

• документация, подтверждающая факт наличия прав на конкретный объект у физического или юридического лица (договоры, акты, изданные органами власти, свидетельство о приватизации, о праве на наследство, судебные решения);
• план размежевания;
• копии справок и других бланков, фиксирующих принадлежность регистрируемого участка к определенной группе земель;
• технический план для зданий и помещений в них, который берется в БТИ.

К этому набору документов прикладывается паспорт с заявлением. Этап 2 Услуга присвоения кадастрового номера недвижимости по законодательству бесплатна.
Платить придется за факт регистрации прав госпошлину (пп.22 ст. 333.33 НК РФ):

• для физических лиц ее размер установлен на уровне 2 тыс. рублей;
• для юридических лиц сумма пошлины указана в пределах 22 тыс.

Для государства важность мероприятий по кадастровой идентификации обусловлена привязкой сведений из созданных регистраторами баз данных недвижимости к расчету имущественных налогов. Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости инициируется:

• собственниками;
• арендатором;
• лицами, пользующимися активом на бессрочной основе;
• наследниками;
• третьими лицами.

В последнем случае понадобится нотариально заверенная и актуальная по срокам доверенность.

Разрешается обойтись без регистрации объекта в кадастровой базе государства, если речь идет об участках, используемых службой безопасности РФ, объектах в природоохранных или заповедных зонах, землях лесного фонда. Особенности учета проявляются в обязательном наличии первичных документов технического назначения на объект недвижимости.

Регистрация линейных объектов недвижимости с 2018 года

Внимание

Он предполагает определение аттестованными специалистами координат участка и нанесение на картах его границ. Преимущество – точность измерения, устранение возможных причин конфликтов с владельцами смежных земельных наделов, упрощается процедура раздела участка между собственниками.

Особенности оформления кадастровых паспортов домов и квартир Какие документы нужны для постановки дома на кадастровый учет – набор документации обязательно должен содержать акты, договоры, свидетельства, справки, подтверждающие право на пользование землей. Чтобы избежать трудностей при оформлении кадастрового паспорта на домовладение, необходимо заранее позаботиться о получении права собственности на землю и провести межевание участка.

В новостройке можно учесть здание в целом одновременно с отдельными помещениями (квартирами) в ней. С другими «групповыми» ОН, например гаражным блоком, это сделать не получится.

Жилой дом, находящийся в долевой собственности, ставится на КУ только при волеизъявлении всех владельцев недвижимости. Квартиры, комнаты и жилые помещения Ставятся на учет, если помещение или его часть обладает двумя признаками: изолированностью и обособленностью.
Необходим технический план. Дачные (садовые) домики и строения (летние кухни, бани, сараи) Дачный дом ставится на учет после подготовки технического плана и декларации об ОН как «индивидуальный жилой дом». Иные садовые строения учитываются, если они относятся к объектам капитального строительства - например, если баня имеет фундамент.

Летние кухни, гаражи-ракушки обычно не считаются ОКС. Для КУ кадастровый инженер должен подготовить акт осмотра.

Образование и постановка земельных участков на государственный кадастровый учет для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры с 2017 г. 5. Оформление прав на земельные участки под строительство линейных объектов и сетевых инженерных инфраструктур: комментарии к спорным ситуациям, судебная практика.

Установление градостроительных обременений для размещения линейных объектов. Оформление прав на земельные участки под существующими линейными объектами: вопросы согласования с владельцами территорий.

Оформление земельных отношений при пересечениях линейных объектов, размещение разных линейных объектов на одном земельном участке или в охранных зонах линейных объектов. Возможности оформления права собственности на существующие линейные объекты.

6. Порядок оформления охранных и санитарно-защитных зон линейных объектов.

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателя, особенно когда правоустанавливающих документов на такие объекты по каким-то причинам нет. Но есть некоторые хитрости, которые позволяют решить непростые задачи: оформить права на вновь выявленные линейные объекты, «недвижимое» превратить в «движимое», эффективно устранить разночтения между ГКН и ЕГРП без судебных тяжб и т.п.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, регламентируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации). В статье 25 этого закона сказано, что все вновь созданные объекты регистрируются на основании следующих документов:

документа, подтверждающего права на земельный участок;

акта ввода в эксплуатацию или иного документа, подтверждающего строительство этого объекта;

разрешения на строительство для объектов незавершенного строительства.

Законодатель осознанно не уточняет вид правоустанавливающего документа, потому что в отношении линейных объектов может быть несколько видов правовых оснований для подтверждения прав на земельные участки. При этом важно понимать, что если при регистрации объекта выяснится, что сведений о праве собственности на земельный участок или о предоставлении земельного участка для размещения линейного объекта нет, то в регистрации владельцу линейного объекта будет отказано.

Если документов нет

Нередки случаи, когда никаких правоустанавливающих документов на линейный объект у разместившего его лица нет.

Бывает, что после определения границ земельного участка выясняется, что за его пределами остался линейный объект (трубопровод, кабель, канализация и пр.), который необходимо поставить на учет. Для решения этой проблемы государственного регистратора вполне бы устроило решение суда. Проблема заключается в том, что как правило земля под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, потому что нельзя предъявить иск самому себе. Возникает ситуация, когда владелец объекта может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.

Зарегистрировать такие выявленные созданные в советские годы объекты, на которые нет документов, поможет искусственно созданный документ - декларация. Однако действует этот документ далеко не во всех субъектах Российской Федерации: каждый государственный регистратор решает субъективно, зарегистрировать право или нет. На практике юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации, они подают тот же пакет документов повторно, но другому специалисту того же регистрирующего органа, и получают положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда. Иногда регистрирующему органу проще приостановить регистрацию и предоставить суду возможность разобраться в сложной ситуации, чем делать это самому.

Комментарий

Ирина Пазенко , заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Такие явления встречаются в последние годы все чаще, особенно в связи с массовой актуализацией своих имущественных прав госорганами. Уже даже сложилась определенная судебная практика по этому поводу. Из каких-то соображений эти линейные объекты в 1990-е гг. по решению бухгалтера или даже кассира попали на баланс, в перечень объектов недвижимости. Кроме инвентарной карточки и записей в бухгалтерском учете никаких документов на них у правообладателя нет. Как известно, эти и подобные им документы для осуществления государственной регистрации абсолютно никакой ценности не представляют и носят лишь информационный характер, подтверждают, что на балансе данной организации есть такой объект».

Форма декларации

Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» (зарегистрирован в Минюсте России 09.02.2011 № 19771). Она должна содержать информацию о земельном участке, на котором располагается объект, площадь, протяженность, объем и глубину линейного объекта (то есть он уже должен быть поставлен на кадастровый учет), ФИО правообладателя. Заполняется декларация всегда правообладателем или лицом по доверенности на право заполнения декларации (а не на представление документов в Росреестр), подписывается руководителем и заверяется печатью. Следует иметь в виду, что данный документ всегда составляется только на вспомогательный объект недвижимого имущества. Права на основной объект должны быть зарегистрированы. Проверить, какой объект является основным, просто: все вспомогательные объекты указаны в акте ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Если это так, то проблем с регистрацией прав на линейный объект не возникнет.

Сложнее с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. В таком случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запросит информацию из ГКН, БТИ, если потребуется, и из архива о том, как и когда строился этот объект, когда был введен в эксплуатацию, в состав какого объекта входил. Но все это на усмотрение государственного регистратора: закон не запрещает запрашивать такую информацию, но при этом нигде не сказано, что сведения из БТИ могут служить основанием для осуществления регистрации.

Затруднительно использование декларации для протяженных линейных объектов, для которых все-таки лучше использовать акты ввода в эксплуатацию или хотя бы информацию об их строительстве, в составе какой очереди они были и пр.

Разночтения ГКН и ЕГРП

При составлении ГКН до 1 января 2013 г. использовалась информация, которая ранее собиралась в БТИ. Работа эта проводилась в автоматическом режиме. Информация обрабатывалась, гармонизировалась, верифицировалась программой, поэтому в кадастр закралось множество программных ошибок. На практике есть случаи, что многолетний правообладатель объекта неожиданно для себя узнает, что является собственником еще пяти объектов. Это происходит потому, что когда-то ранее БТИ при проведении технической инвентаризации поставило на учет не только само здание, но и объекты, которые входят в его состав. Ситуация усложняется, когда эти пять дополнительных объектов, которые юридически как объект права не существуют, обладают еще и какими-то идентифицирующими признаками, например, орган технической инвентаризации им успел присвоить условные кадастровые номера. Естественно, когда проходила верификация и гармонизация, все эти шесть объектов попали в ГКН как самостоятельные, а позже - автоматически и в ЕГРП. Проблема в том, что регистрирующие органы не обязаны вносить изменения - исправление ошибок ложится на плечи правообладателя. Если правообладатель не станет заниматься этим вопросом, эти объекты будут висеть в ГКН пожизненно.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 , исключить их можно путем ликвидации объекта, либо по решению собственника о снятии с кадастрового учета, либо при прекращении прав на него.

Ликвидация объекта осуществляется на основании акта кадастрового инженера о сносе, который выходит на место и действительно устанавливает, что объект фактически не существует, ликвидирован путем реконструкции, иного строительства или под воздействием непреодолимой силы. Следует иметь в виду, что местное законодательство может внести существенные коррективы в данный порядок: например, в Москве существуют особые правила сноса объектов недвижимого имущества, и подтверждение факта ликвидации объекта осуществляют регистрирующие органы, а не кадастровый инженер.

При проблеме разночтения сведений ГКН и ЕГРП следует иметь в виду, что бессмысленно писать письма или заявления об исправлении технической ошибки. Заявителя ждет отказ, а если пойти дальше и обжаловать отказ в суде, то орган, осуществляющий кадастровый учет, с большой вероятностью выиграет процесс.

Дело в том, что порядок исправления технической ошибки четко регламентирован Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Законом о госрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой) признается ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Ошибка, о которой идет речь в рассматриваемом случае, технической не является.

В подобных случаях можно порекомендовать писать заявление в кадастровую палату либо в центральный аппарат Росреестра в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» с просьбой устранить несоответствие сведений ЕГРП и ГКН. Росреестр выработал специальный порядок работы по таким обращениям: специалисты Росреестра и кадастровой палаты поднимают все материалы по объекту и проверяют, почему данные не проходят. После того как будет выработан вариант решения этой проблемы, специалисты обязаны позвонить правообладателю, потому что любое исправление должно происходить с его согласия и по специальному заявлению.

На практике нередки случаи, когда для исправления таких ошибок, если других путей нет, Росреестр иногда выходит за рамки приказа о ведении ГКН и убирает или восстанавливает запись об объекте. В регламентированном порядке такой процедуры не существует, и восстановить запись можно только по решению суда. В случае рассмотрения заявления в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ подобные ошибки могут устраняться по согласованию с центральным аппаратом без решения суда.

Все это происходит потому, что федеральным органам власти, техническим и налоговой службам необходимо подготовиться к вступлению в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил две процедуры - постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности на объект недвижимости. Чтобы закон работал эффективно, необходимо привести в соответствие государственный кадастр недвижимости с единым государственным реестром прав. Одна программная ошибка такого рода повлечет за собой применение этой неверной информации в других органах. Все дело в том, что в соответствии со ст. 85 НК РФ органы кадастрового учета и государственной регистрации каждые десять дней направляют сведения в налоговую службу. Если эти сведения не сопоставляются, то налоговый орган начислит налог неправильно. Чтобы таких недоразумений было меньше, Росреестр готов идти навстречу заявителям и проводить эту работу.

Регистрация линейных объектов как движимого имущества

Пытаясь сэкономить на госпошлине, собственники крупных промышленных объектов в 1990-е гг. нередко оформляли свое имущество в единый объект недвижимости площадью в несколько гектаров, в состав которого входили не только участки, но и цистерны, будки, газопроводы и пр.

В некоторых случаях собственники таких объектов пытаются оформить линейные объекты как движимое имущество, и такой вариант действительно допустим. Для этого необходимо подтвердить, что объект строился по правилам ст. 51, 55 ГрК РФ, доказать, что акта ввода в эксплуатацию не было, предоставить выписку из ГКН о том, что такого объекта в кадастре нет, из ЕГРП - о том, что права на этот объект недвижимости не зарегистрированы, приложить акт выполненных работ кадастрового инженера с заключением о том, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества и что он может существовать без неразрывной связи с землей.

Единый недвижимый комплекс или ПИК?

Недавно в законе появилась возможность регистрировать линейные объекты как единый недвижимый комплекс (п. 1.1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Законодатель подразумевал, что преобразовать в такую форму можно либо совокупность объектов недвижимого имущества, права на которые уже существовали, либо вновь вводимый в эксплуатацию объект недвижимого имущества как единый недвижимый комплекс. Подразумевалось, что если у собственника есть несколько объектов на земельном участке - здания, строения, сооружения, то он может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией единого недвижимого комплекса в составе объектов недвижимого имущества, права на которые у него есть. Законодатель рассчитывал, что данная форма будет очень популярна для крупных объектов, однако ошибся - ажиотажа не возникло, несмотря на максимально упрощенный порядок регистрации.

Первым ее этапом должна быть постановка на кадастровый учет всего недвижимого комплекса, при этом кадастровый номер присваивается от земельного участка. Далее государственный регистратор проверяет права на объекты, вошедшие в комплекс, и прекращает права на них. С этого момента они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Правообладатель становится владельцем единого недвижимого комплекса, распоряжаться которым можно только целиком, потому что в законе есть уточнение, что эта вещь «неделимая».

Есть и другая давно существующая форма - предприятие как имущественный комплекс (ПИК), куда могут входить не только объекты недвижимости, но и все обязательственные права, земля, договоры и пр., и может вообще не быть недвижимого имущества (ст. 132 ГК РФ). Распоряжаться им можно как угодно: делить, выделять, осуществлять любые сделки с объектами в его составе. Кроме того, этот объект недвижимого имущества не ставится на кадастровый учет, поскольку сделать это невозможно из-за разрозненности объектов недвижимого имущества либо вообще по их отсутствию в составе этого объекта. Следовательно, ему присваивается условный номер по правилам, которые прописаны в приказе Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765. Особенно это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и объектов по России.

Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входит объект недвижимого имущества, то права на него регистрирует территория, на которой находится этот объект, и потом присылает в центральный аппарат выписку из ЕГРП о регистрации прав. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса и уведомляет об этом территорию. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он - часть предприятия как имущественного комплекса. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а в территориях будет проведена своя кадастровая оценка.

К сведению

Линейный объект нельзя зарегистрировать как «Линейный объект»

Понятия «линейный объект» в российском законодательстве нет. Определение фигурирует только в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где линейный объект рассматривается как сложная вещь и описывается порядок его регистрации. Нет такого определения и в ст. 130 ГК РФ, которая описывает все возможные виды вещей и в соответствии с которой написаны правила ведения ГКН и ЕГРП. К недвижимым объектам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. С этой точки зрения линейный объект - это вид сооружения. С вступлением в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставить на учет линейные объекты как «линейные объекты» нельзя, будет возможна их регистрация только как вида сооружения.