Не поленитесь вступить в сообщество - "под катом" для участников у нас будет много интересного!
О баснословных гонорарах в риэлторском бизнесе ходят легенды. В данной статье речь пойдёт о правомерности получения этих гонораров с помощью скрытия от клиентов части стоимости реализуемых объектов, о так называемых «скрытых комиссиях».
Прежде чем изучать явление как таковое, необходимо его описать и, по возможности, дать ему определение. Что же такое скрытая комиссия? При каких обстоятельствах она возможна? Каким образом она изымается? Кто и как участвует в процессе её получения? Рассмотрим два характерных случая проведения сделки купли-продажи, в которой интересы обеих сторон представляют риэлторы.
В первом примере агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Цена квартиры согласована с покупателем. При внесении аванса в N, его представители просят накануне сделки довнести им дополнительно деньги и на самой сделке не обсуждать с собственником квартиры цену. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа объект будет продан другому покупателю.
Представители M соглашаются. Проходит сделка. Агентство N, помимо оговоренной в договоре с продавцом комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке продавца, когда количество желающих приобрести объект значительно превышает число предложений.
Во втором примере так же, как и в первом, агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Но окончательная цена объекта с покупателем не согласована. При внесении аванса в N, представитель M просит увеличить стоимость объекта и разницу между реальной и увеличенной ценой вернуть ему после сделки. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа, он убедит покупателя приобрести другой объект.
Представители N соглашаются. Проходит сделка. Агентство M, помимо оговоренной в договоре с покупателем комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая также именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке покупателя, когда количество предложений значительно превышает число реальных покупателей.
Скрытая комиссия - денежная сумма, полученная риэлтором как вознаграждение в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным способом.
В ходе дискуссии на одном из самых известных интернет-форумов по недвижимости на тему допустимости скрытых комиссий в работе профессионального риэлтора, определились три наиболее распространенные точки зрения:
Скрытая комиссия неприемлема ни при каких обстоятельствах;
- без скрытой комиссии работать вообще нет смысла;
- в определенных ситуациях скрытая комиссия допустима.
При этом практически все участники дискуссии, ратовавшие за недопустимость скрытых комиссий, не отрицали, что им неоднократно приходилось при проведении совместных сделок помогать контрагентам скрыть часть денег от их клиента. Объяснялось это тем, что действовали они исключительно в интересах собственного клиента, который знал о скрытой комиссии, но не отказывался провести сделку.
Не касаясь морально-этической стороны подобной аргументации, попробуем провести анализ действий всех участников процесса сокрытия комиссии, исходя исключительно из норм уголовного законодательства. Прежде всего, ответим на вопрос: является ли получение скрытой комиссии преступлением? Для этого проверим наличие всех необходимых признаков состава преступления.
Объектом (основным признаком) в данном случае является частная собственность, а предметом (факультативным признаком) - денежные ценности клиента.
Объективная сторона состоит в причинении имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием в виде сокрытия реальной суммы, полученной от продажи объекта.
Субъективная сторона характеризуется прямым, как правило, заранее обдуманным умыслом и корыстным мотивом.
Субъект - собственно говоря, сам риэлтор соответствующий двум обязательным признакам: вменяемостью и достижением возраста уголовной ответственности. За свою многолетнюю практику общения с коллегами, лица моложе 16 лет мне ни разу не встретились, чего не могу сказать относительно вменяемости. Всякое бывало. Будем считать, что (до прочтения данной статьи) дурачка за скрытой комиссией не пошлют.
Таким образом, налицо все признаки состава преступления. Теперь попробуем (неофициально) квалифицировать его. Т.к. фактические обстоятельства «дела» нами уже установлены, сосредоточимся на установлении конкретной нормы уголовного закона, которая предусматривает ответственность за данное преступление.
Начнем с более простого второго примера , в котором риэлтор покупателя путем обмана или злоупотребления доверием завладевает имуществом своего клиента. Данное деяние попадает под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество», являющееся одной из форм хищения чужого имущества. Риэлтор-мошенник использует особые доверительные отношения, сложившиеся между ним и клиентом, в основе которых лежит гражданско-правовой договор.
При отсутствии же доверия, риэлтор-мошенник умышленно искажает действительное положение вещей, сознательно дезинформирует клиента, преднамеренно вводит его в заблуждение относительно цены объекта. В обоих случаях целью действий является побуждение клиента по собственной воле, (фальсифицированной, однако, ложными сведениями или умолчанием об истине), передать значительную сумму мошеннику.
Перейдем к рассмотрению первого примера . В данном случае деяния по получению скрытой комиссии нельзя квалифицировать как мошенничество, т.к. на момент преступного воздействия сумма денег, составляющая скрытую комиссию, ещё не поступила во владение собственника и, следовательно, необходимые признаки хищения отсутствуют.
Имеет место «причинение имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием», определенное уголовным законом как преступление, предусмотренное ст. 165 УК РФ.
Основное отличие от мошенничества здесь состоит в характере материального ущерба. При хищении (мошенничестве) ущерб выражается в реальном лишении собственника принадлежащих ему ценностей. Имущественный ущерб в рассматриваемом же преступлении составляют убытки в виде недополучения должного, в виде упущенной материальной выгоды, но не реального ущерба, связанного с уменьшением имущества собственника, что всегда происходит при хищениях.
В заключении остановимся на квалифицирующих признаках, присущих обеим статьям и обусловленных размером причиненного ущерба и наличием соучастников. На квалифицирующем признаке, определяемом исходя из размера ущерба, останавливаться не будем. Преступники, получающие скрытую комиссию, настолько уверены в своей безнаказанности, что мало задумываются о том, крупный или особо крупный размер ущерба будет им вменен.
А вот тема соучастия весьма актуальна и особенно для тех, кто, прикрываясь интересами своих клиентов, вступает в сговор с преступниками. Начнём в этот раз с рассмотрения первого примера.
В действиях представителя покупателя (риэлтора M), передавшего тайком от собственника приобретаемого объекта сумму денег риэлтору N имеют место признаки пособничества. На лицо содействие совершению преступления путём заранее данного обещания скрыть от потерпевшего факт недополучения
Причём важен сам факт обещания, а не реальность его выполнения. Т.е. если на сделке собственник не поинтересовался у контрагента реальной ценой покупки, и тому не пришлось врать, это не исключает пособничества и на квалификацию соучастия не влияет. Почему? Потому что, не имея заранее полученного обещания скрыть преступление, исполнитель агентства N отказался бы (по его же словам не стал бы проводить сделку с этим покупателем) от своего преступного замысла.
Второй пример более сложен и неоднозначен в распределении ролей соучастников. Проанализируем сначала действия представителя покупателя (риэлтора М). На лицо признаки подстрекательства.
Подстрекательские действия M (путем убеждения и угрозы отказаться от сделки) совершаются с прямым умыслом и вызывают решимость N совершить преступление. Помимо этого, в активных действиях М (например, в виде ограничения общения между сторонами сделки с целью скрыть от своего клиента истинную стоимость объекта), есть признаки пособничества. А кто же исполнитель? Исполнителем в обоих примерах является риэлтор N. Разница лишь в том, что в первом примере N реализует собственный преступный замысел, а во втором примере - замысел коллеги-мошенника.
Подведём итоги: Скрытая комиссия расцвела на рынке недвижимости в последние несколько лет. Тому есть несколько причин, основная из которых - огромный приток в ряды риэлторов случайных людей. Дискуссии на тему допустимости получения скрытой комиссии периодически возникают как между риэлторами, так и между риэлторами и клиентами.
К сожалению, представители правоохранительных органов обходят вниманием это явление, не участвуют в публичных обсуждениях, не комментируют его с точки зрения закона. Автор данного материала попытался, в силу своих знаний и умственных способностей, дать правовую оценку действиям по получению скрытой комиссии.
Вопреки насаждающемуся в СМИ и интернете мнению, поданному и оплаченному крупными фирмами, получением скрытой комиссии грешат и частные маклеры, и агентства недвижимости.
Как и когда возникает вопрос о неком «дополнительном заработке» для риелтора?
При оказании услуг на покупку недвижимости получить скрытую комиссию намного сложнее. Однако сегодня, когда продавец с «живыми» деньгами достаточно редок, есть возможность для риелтора сделать продавцу или его риелтору предложение, «от которого невозможно отказаться». Более того, продавцы или риелторы «залежалого товара» сами предлагают некую «премию» за то, чтобы сопровождающий покупателя риелтор «повлиял» на человека при выборе варианта. Помимо этических проблем при таких «сделках» существует и техническая сложность- ведь специалисту предстоит отстаивать интересы покупателя в предстоящих переговорах об условиях и проведении сделки при внесении аванса- задатка, а это сложно делать при наличии подобных «договоренностей». Очевидно, что перспективы у клиента такого «двойного агента» поторговаться и получить скидку стремятся к нулю. Да и по важным вопросам при проведении сделки интересы покупателя будут пренебрегаться в угоду возможного «приработка».
Однако где самое широкое поле для манипуляцией с ценой, так это при продаже недвижимости. И если при покупке шансы и у фирмы, и у частного маклера получить «верхушку» примерно одинаковы, то при продаже вперед с большим отрывом уходит «крупняк».
Подавляющее большинство недвижимости на сегодняшний день продается по так называемым эксклюзивным договорам, которые в серьезных агентствах составляются грамотными юристами. Причем формулировки настолько туманные и расплывчатые, что даже если обман раскроется и клиент решит обратиться в суд, привлечь к ответственности фирму будет очень сложно.
Маленькое лирическое отступление.
Как-то раз автор был свидетелем маленького, но очень профессионально исполненного спектакля, разыгранного в одном риелторском агентстве. Я сопровождал пожилую даму, близкую подругу моей мамы, которая после чтения «страшилок» в СМИ прониклась твердым убеждением, что продать квартиру, получить деньги и отправить их сыну в Америку она сможет только через одно из самых крупных агентств в городе.
Сначала милая девушка, сотрудник этой фирмы, усадив нас в переговорной, забрала документы на квартиру- «сделать ксерокс». Ксерокс делался до конца переговоров, то есть полтора часа. Сильный ход психологического воздействия- уже забрали документы, вроде как ничего не подписано, а клиент вроде как уже сделал первый шаг к «сотрудничеству».
Далее нам принесли договора, которые планировалось подписать. Я не знаю, какая офисная программа стоит у риелторов на компьютеров, я не нашел такого мелкого кегля у себя в настройках. Итак, 8-10 страниц мельчайшего текста были предложены пожилому человеку для ознакомления.
Но надо отдать должное, риелторы нарвались на «крепкий орешек»- достав очки в роговой оправе, моя знакомая начала внимательно изучать текст. Через некоторое время, увидев, что бабушка взялась за чтение всерьез и надолго, наша риелтор выскочила из переговорной. Через минуту она влетела: «Ой, я не тот договор вам принесла!» К этому времени было прочитано три страницы с моими комментариями. Снова ждем, приносят новый экземпляр договора. Начинаем читать- то же самое! «Нет, что вы, это СОВСЕМ ДРУГОЙ ДОГОВОР, там дальше отличия!»- пояснила «наш» агент. Еще через 10 ми нут- «Вам может чаю или кофе?»
Еще через 10 минут: «Ой, начальник сейчас уедет, мы не сможем подписать договор! А я уже деньги заказала на рекламу ВАШЕЙ квартиры!» Видя, что на нас этот аргумент не подействовал, милая девушка привела «юриста»: «Ну, что непонятно в нашем договоре? Давайте я вам все ОБЪЯСНЮ!».
Одним словом, создается такая обстановка, при которой даже опытному человеку сложно внимательно ознакомиться с договором.
Есть и еще одна сложность. Человек, пришедший к риелторам за помощью в продаже недвижимости, - дилетант, и как дилетант он всегда проиграет, если его «помощники» хотят его обмануть. На любые вопросы уже заготовлены ответы, риелторы, знающие процесс прохождения сделки, видят, где и как они смогут получить деньги.
При продаже есть несколько возможностей.
Можно убедить человека, что цена его квартиры существенно ниже той, которая сложилась на рынке.
Либо же за время, в течение которого квартира стоит в продаже, цена на нее подымается (похоже, цены медленно начали расти), о чем клиент, естественно, в известность не ставится.
Ключевой момент получения скрытой комиссии- получение аванса и подписание договора, назовем его условно «договором аванса», в отсутствие продавца.
При показе агент предупреждает риелторов продавца и / или самого продавца о том, чтобы переговоры о цене велись только в стенах агентства, чтоб с продавцом ни слова. Поверьте, аргументы заткнуть Вам рот найдутся- супруги разводятся, деньги делят, не надо, чтобы «он» или «она»знали, а то продавать не будут... А уж если ключ у риелтора и он показывает пустую квартиру...
А что же продавец? Почему он позволяет сделать из себя «лоха»? Начнем с того, что многие люди, обратившись в «солидное, надежное» агентство, не могут себе даже представить, сколько им за эти «солидность» и « надежность» предстоит заплатить. Либо же, если обращение было по рекомендации хороших знакомых, верят «рекомендованному» специалисту и его фирме. И здесь у фирм - существенное «преимущество». Хотя надо признаться- брать «сверху» или нет, как правило, целиком на совести именно исполнителя, специалиста, который занимается данной сделкой. Жесткой установки на получение скрытой комиссии в агентствах нет, во всяком случае, автор лично о подобных случаях не слышал.
Еще одна возможность при продаже получить денег побольше - «подъем» покупателя. Ему сообщают «пренеприятнейшее известие»- до него смотрели квартиру, вот люди только что созрели на покупку и дают денег на 100- 200-...тысяч рублей больше. (Причем подобный «подъем» возможен и до, и после внесения аванса.) Так что очень неудобно, но вы же понимаете, у них преимущество...Как вариант, после просмотра, когда потенциальный покупатель звонит агенту и говорит о готовности приобрести объект, ему говорят: «Вы знаете, это такой востребованный объект, у меня СТОЛЬКО желающих его посмотреть! Мы не угадали с ценой, скорее всего. Но если вы готовы дать на 100- 200 -... тысяч больше, я отдам его вам!» Некоторые продвинутые агенты даже берут «массовку» на роль потенциальных покупателей из числа соратников с фирмы, чтобы покупатель видел- да, желающих действительно много.
Сумма аванса, как правило, либо скромные 30-50-100 тысяч рублей, а вот «верхушка», которая называется «довнесение аванса», будет существенно значительнее. Причем «технология относительно честного изъятия денег» в данном случае, состоит в том, что «довнесение» производится ДО сделки. А в договоре с покупателем фигурирует пункт, по которому в случае ЛЮБЫХ переговорах с продавцом напрямую покупатель платит штраф в размере всех внесенных денег. И покупателю, что называется, себе дороже, пытаться «раскрыть глаза» продавцу на происходящее.
Получается, таким образом, что покупатель, соглашаясь подписывать подобный договор, вступает в молчаливый сговор с риелторами. Есть воры, а есть скупщики краденного...
Понятно, что «возможности» частного маклера при продаже намного скромнее. Заключать предварительное соглашение и получить аванс он будет, скорее всего, в присутствии владельца, и все цифры будут озвучены в присутствии продавца.
Что же делать, чтобы получить все свои деньги или не тратить лишнее?
Доверять свои метры, сотки или деньги специалисту, которого порекомендовали знакомые. Причем желательно поинтересоваться, что же такого замечательного делает этот человек, как и что делал для Ваших друзей и знакомых.
Быть в курсе цен на рынке как при покупке, так и при продаже недвижимости.
Если Вы заключили договор о продаже Вашей недвижимости - поинтересуйтесь, а за какую цену и в каких изданиях планирует выставлять ее риелтор (подобная информация не может быть «ноу-хау», как сказали одному моему подписчику в агентстве. Это ноу хау называется «Газета «Из рук в руки» и база «Виннер»)
Сразу оговаривайте, что будет напрямую общаться с контрагентами по сделке и обсуждать с ним финансовые вопросы
В заключении хотелось бы отметить интересную особенность. Как только заходит речь о скрытой комиссии, сразу начинаются разговоры о том, что:
а). риелторский бизнес малорентабелен (как говорил один мой знакомый бухгалтер, рентабельность- это вопрос получаса времени. Какую надо, такую и нарисую. Интересно, для подобных заявлений и для потенциальных инвесторов одни и те же расчеты приводятся?)
б). проценты, которые берут риелторы в России, самые маленькие в мире. (как, пожалуй, и ответственность за сделанную работу. Договора составлены так, что они не отражают роли фирмы в сделке. «Маркетинговые услуги, консультационные услуги, помощь в оформлении договора купли-продажи»- попробуйте не то что привлечь к ответственности, хотя бы привести Вашего исполнителя на суд в качестве свидетеля в Вашу пользу по такому договору)
Мол, риелторы «внутри» хорошие, это их жизнь сделала такими. Доходит до вот такого замечательного умопостроения- если фирмы не будут брать скрытую комиссию, то они не смогут прожить и разорятся, а клиенты уйдут к ЧАСТНЫМ маклерам, КАЧЕСТВО услуг пострадает, люди пострадают...То есть скрытая комиссия- это фактически забота о клиентах!
Кредитование - сфера, которая приносит банкам серьезную прибыль, даже в условиях наличия проблемной задолженности. В связи с этим вполне понятно их стремление получить с каждого кредита максимально возможный доход с поправкой на допустимое законом и диктуемое рынком.
Еще несколько лет назад проблема скрытых комиссий, сопутствующих каждому кредитному договору, привела к ужесточению законодательного регулирования. На сегодняшний день наличие скрытых комиссий признается нарушением требований закона . Однако существует и используется очень много вариантов обхода правовых ограничений. Являясь по своей сути скрытыми комиссиями по кредиту, разного рода истребуемые банками платежи трансформировались в оплату услуг. Они выходят за рамки условий кредитного договора, а нередко в них и вовсе не указываются, но стоит обратиться в банк за совершением определенного действия, обусловленного кредитными отношениями, как окажется, что за это придется заплатить энную сумму. Сегодня мы говорим о том, какие комиссии банков незаконны, и как вернуть скрытые комиссии по кредиту.
Самые распространённые варианты скрытых комиссий
Прежде чем рассматривать возврат удержанных банком или выплаченным заемщиком сумм, вытекающих из кредитных и сопутствующих им отношений, но не являющихся возвратом долга и процентов, необходимо указать на наиболее распространенные варианты скрытых комиссий. Это важно для понимания заемщиком, какие платежи с него, в принципе, могут взять в банке.
Среди типичных способов получения дополнительной прибыли с кредита:
- Комиссия за услуги по оформлению и выдаче кредита
Такой платеж сегодня встречается редко из-за своей очевидной неправомерности и высокой вероятности возврата через суд. Сумма комиссии (процент от кредитной суммы) взимается единовременно, вычитаясь из выдаваемых заемщику (перечисляемых на счет) средств. При этом процент по кредиту будет начисляться исходя из всей суммы кредита, без вычета комиссии, что увеличивает ущерб.
- Комиссия за открытие и (или) ведение ссудного счета
Это из того же разряда, что и указанный выше платеж. Взимание платы незаконно, правда, и не используется сегодня в чистом виде. Заемщику следует обратить внимание, что комиссия может быть скрыта под совсем другим названием, например, как оплата услуги. Доказать неправомерность действий банка в суде, как правило, не составляет труда.
- Комиссия за проведение отдельных операций или комплексное расчетно-кассовое обслуживание
Под этим наименованием услуги нередко скрывается как раз плата за ведение кредитного счета, но неправомерность действий банка от этого не исчезает. При возврате комиссии может возникнуть проблема с доказыванием принадлежности платежа кредитным правоотношениям. Дело в том, что в целях обхода требований закона, банк нередко обосновывает взимание комиссии проведением операции по другому счету, например, карточному, дебетовому и иному, с которого выполнен платеж в счет погашения кредита. Аналогично бывает и при проведении операции с наличными средствами, которые клиент принес в банк и направляет на возврат долга.
- Комиссия за досрочное полное (частичное) погашение кредита
Брать такую плату банк не вправе. Возвратить ее достаточно легко. Проблемы могут возникнуть, если она скрыта под проведением другой банковской операции или процедуры.
- Плата за выпуск и обслуживание кредитной карты
Указанные платежи - повсеместно распространенная практика. Оспорить законность их взимания можно, но вероятность выигрыша невелика. К сожалению, суды пока неоднозначно подходят к рассмотрению подобного рода ситуаций.
- Мелкие комиссии, косвенно относящиеся к кредиту
Их может быть достаточно много. Расчет банка делается на то, что в силу очень небольшой суммы каждой комиссии и косвенного отношения к кредиту клиент просто проигнорирует факт ее взимания, посчитает как должное или не захочет оспаривать. Примерами таких комиссий являются, например, обналичивание средств по кредитной карте или плата за СМС-информирование (мобильный банк). Оспорить такие комиссии практически нереально. Они прямо не противоречат закону и, более того, оставляют клиенту право выбора - использовать услугу или нет, не ограничивая серьезно в правах и допуская возможность отказа без последствий.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Какие комиссии можно оспорить и вернуть
В принципе, существует возможность оспорить любые комиссии и платежи по кредиту, которые заемщик считает неправомерными или излишними. Но важно понимать, что банк вернет средства, только если его действия очевидно идут в разрез с законом, а суд - дело долгое и затратное. Так какие же комиссии банков являются незаконными?
Ключевым условием возврата комиссий является незаконность действий банка по их взиманию - они противоречат, прямо запрещены законом или нарушают права заемщика, в частности, как потребителя услуг. Если правомерность комиссии может быть поставлена под сомнение, то важным фактором будет ее правовой анализ на предмет ограничения прав заемщика: есть ли у него выбор - платить или не платить без последствий, ухудшающих его положение. В случае, когда установление комиссии прямо не противоречит закону и, кроме того, предусмотрено условиями кредитного договора, то оспорить взимание такой платы очень сложно.
Как вернуть уплаченные комиссии
Возврат комиссии - денежное требование, поэтому первоначально предъявляется банку в виде письменной претензии. Порядок ее принятия и рассмотрения регулируется внутрибанковскими правилами. Если нет возможности с ними ознакомиться, подготовить претензию можно в свободной форме, указав основания и подтверждение своих требований, а также основанную на расчетах сумму, которую банк должен вернуть. При отказе банка в возврате комиссии этот вопрос разрешается в судебном порядке.
Один из существенных вопросов, который возникает у заемщиков, желающих вернуть комиссии, - срок подачи претензии и (или) иска. В данном случае действует общий 3-х летний срок исковой давности. Но проблема зачастую кроется в другом - когда наиболее эффективно будет обращение?
Все зависит от вида комиссии и суммы:
- Если речь идет о единовременно выполненном платеже, скажем, при выдаче кредита, то можно обращаться с требованием о возврате в любое время. Это никак не отразиться на условиях кредитования - они уже согласованы, договор подписан, а кредит выдан.
- Если комиссии небольшие, уплачиваются на регулярной основе, например, за ведение ссудного счета и т.п., то можно подождать их накопления и вернуть всю сумму в полном объеме. Однако разумнее сразу же обратиться в банк или в суд. Это позволит в случае признания вашей правоты прекратить взимание незаконных комиссий, признать соответствующий пункт договора незаконным, а значит - сберечь ваши средства.
- Если вы разово заплатили небольшую сумму комиссии, то оцените свои реальные выгоды от обжалования действий банка в суд. Возможно, проще обходить варианты проведения операций, предусматривающих комиссии, как, например, обналичивание средств с кредитной карты, чем идти на длительный судебный процесс.
Каждый из случаев взимания комиссии, учитывая стремлением банков открыто не нарушать требования закона, требует самостоятельного изучения и анализа. В любом случае абсолютно ничто не мешает при наличии сомнений или убежденности в незаконности комиссии обратиться в банк с претензией.
Покупка новой квартиры или дома – дело, конечно, хорошее, но хлопотное. Хлопоты эти, с одной стороны, приятные – мечты о том, каким будет твое семейное гнездышко, наконец-то становятся явью. Однако, прежде чем начнется обустройство того самого гнездышка, приходится пережить немало неприятных минут и столкнуться со многими непредвиденными проблемами. Все понятно – покупка жилья априори процедура не из легких. И к этому нужно быть готовым, чтобы не паниковать понапрасну. И главное – нужно быть готовым к тому, что общая сумма расходов в результате окажется на порядок выше стоимости присмотренной квартиры или дома. Какова же в итоге эта самая сверхстоимость? Сколько нужно иметь в загашнике, чтобы сделка не сорвалась?
Прицениваясь к жилью, необходимо учесть весьма длинный список услуг, которые нужно оплатить, прежде чем стать полноценным владельцем квартиры или дома. Если вам крупно повезло и вы сами нашли необходимый вам вариант, то на услугах риэлторского агентства можно немного сэкономить. Но и в этом случае оформление всей сделки купли-продажи все-таки лучше доверить профессионалу. Поэтому полностью исключить услуги риэлтора нецелесообразно – мороки будет куда больше, а затраты на поверку могут оказаться не меньшими.
Для оценки всех дополнительных затрат сверх объявленной стоимости квартиры мы решили обратиться к профессионалам рынка недвижимости и ипотечного кредитования, чтобы получить ответ, что называется, из первых рук.
«Через агентство недвижимости квартиру покупать быстрее, проще, надежней и, как это ни парадоксально звучит, дешевле», – заверяет нас руководитель управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Эксперт пояснил, какие расходы, помимо стоимости самой квартиры, будет нести покупатель при обращении в риэлторское агентство: «Возникают расходы, связанные с возможными дополнительными проверками и дополнительным сбором документов (например, с узакониванием перепланировок – в каждой третьей квартире сделаны перепланировки). Кто за это платит – вопрос открытый: либо продавец, либо покупатель, либо агентство. Дополнительные расходы также возникают при проведении взаиморасчетов по сделке (инкассация, безопасность денежных средств, аренда банковских ячеек или открытие аккредитивов)».
За все эти услуги агентства недвижимости берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. Обращаться к риэлторам или нет – каждый решает сам. Тот ли это случай, когда можно экономить? Во главу угла, наверное, стоит ставить вопрос гарантированной безопасности всей сделки. Агентство подобные гарантии дает и несет ответственность за сделку. В противном случае вся ответственность лежит на покупателе.
Обращение в риэлторское агентство избавляет от необходимости поиска вариантов. С агентством заключается договор на подбор (обычно предлагается 10-15 вариантов), далее эти объекты показываются клиенту. Когда выбор сделан, начинаются переговоры с продавцом квартиры или дома. Затем необходимо грамотно оформить авансовые отношения или договор предоплаты, в котором будет полностью описываться сделка. «Мы должны максимально опустить цену продавца, защищая интересы нашего клиента-покупателя», – говорит Сергей Шлома. – Мы должны оказать содействие в проверке выбранного объекта и в проведении абсолютно безопасных взаиморасчетов между покупателем и продавцом. Также мы обеспечиваем передачу квартиры, ее юридическое и физическое освобождение. Одним словом, клиент становится обладателем нового и безопасного жилья и на 100% избавлен от возможных рисков».
И все-таки нельзя исключить каких-то непредвиденных трат – например, продавец не уплатил пошлину, а ждать, когда он оплатит (если оплатит вообще), уже не хочется. Или же понадобился дополнительно нотариально заверенный документ. Поэтому закладываться на оплату услуг агентства стоит все-таки на максимальный процент от стоимости квартиры – 6%, а то и накинуть еще пару процентов для полного спокойствия.
Если же при покупке квартиры берется ипотечный кредит, то это, конечно же, отдельная история: разброс цен весьма широкий, потому что здесь все зависит от срока и условий, на которых покупатель берет ипотечный кредит. В этом случае жилье может обойтись в полтора, а то и в три раза дороже.
Как рассчитать реальную стоимость ипотечного кредита, включая все комиссии и все расходы при получении кредита? Каковы дополнительные расходы при получении ипотечного кредита? Разобраться в этих вопросах нам помог начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка» Роман Слободян. Расходы можно разделить на три составляющие:
1. Страхование – в среднем 0,6% от суммы займа.
2. Оценка недвижимости в независимой компании – в среднем 5000 рублей для квартиры и 15 000 рублей для загородной недвижимости.
3. Расходы по проведению сделки – аренда ячеек или открытие аккредитива для расчета между контрагентами (3000 рублей), услуги нотариуса (доверенности, составление ДКП, расписки и прочее – 7000 рублей), оплата госпошлины за регистрацию в регистрационной палате – все в сумме в среднем порядка 10 000 рублей.
Но не все из этих расходов появятся обязательно в каждой конкретной сделке, поясняет эксперт.
Что же касается полной стоимости ипотечного кредита, то мы попросили Романа Слободяна рассчитать ее на примере кредита в «Нордеа Банке». Для примера используются следующие параметры:
Стоимость квартиры – 6,5 млн рублей.
Размер кредита (90% от стоимости) – 5,85 млн рублей.
Срок кредита – 30 лет.
Ставка – первые пять лет фиксированная – 11,5%, начиная с шестого года: MosPrime 6 мес. + 5% (пересчитывается каждый год в установленную дату).
Полная стоимость рассмотренного нами примера кредита (в процентах годовых) на дату предоставления информации составила 12,96%.
В заключение дадим пару советов тем, кто готовится приобрести новое жилье. При выборе валюты для ипотеки определите степень риска, на которую вы готовы пойти при получении кредита. Если брать рубли, то риска зависимости от валютного курса нет. Однако валютные кредиты предлагаются по значительно более выгодным ставкам, чем рублевые. Разница в ставках в «Нордеа Банке», например, достигает 4%. Таким образом, если вы берете небольшой кредит и понимаете, что готовы погасить его достаточно быстро, к примеру, в течение 2-3 лет, продав другую недвижимость, то валютная ипотека может быть выгодна и риски минимизируются за счет короткого срока и наличия актива на продажу, поясняет Роман Слободян.
И еще: многие агентства недвижимости сотрудничают с банками, предоставляющими ипотеку, и соответственно, могут предложить более выгодные условия кредитования. «Мы сотрудничаем в основном с самыми крупными банками, в каждом из которых имеем определенные преференции. Это банки, которые обладают порядка 98% объема рынка. Все наши клиенты, соответственно, получают преференции от каждого банка-партнера. То есть если человек приходит в дружественный нам банк за ипотекой как сторонний человек, у него условия по приобретению кредита хуже, чем у того, кто приходит к нам. На деле, клиент даже может не пользоваться нашими услугами, а просто прийти и обратиться с вопросом по ипотеке, мы ему, конечно, поможем, и, кроме того, клиент на этой операции даже заработает от 0,5 до 1% (например, если кредит берется на 20 лет, то в среднем экономия составит 1 млн руб.)», – добавляет Сергей Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости».
Итак, резюмируя наши исследования проблемы дополнительных расходов при покупке жилья, мы пришил к выводу, что до 10% от стоимости жилья иметь все-таки необходимо. Тогда можно быть уверенным, что никакие непредвиденные расходы не страшны. Правда, есть для потенциальных покупателей и хорошая новость. Сергей Шлома нас немного обнадежил. Оказывается, на сегодняшний день ситуация на рынке такова, что покупатель имеет возможность поторговаться, и в результате жилье порой обходится ему четко по заявленной стоимости или даже чуть-чуть дешевле. Так что дерзайте – торгуйтесь! Удачной вам покупки и счастливой жизни в новом доме!
Рассмотрим оба варианта скрытой комиссии подробнее.
Один вариант - Клиент соглашается продать объект за некоторую сумму денег, "а всё что сверху - то Ваше". Такой подход имеет право на существование, но в нём есть одна загвоздка. Обычно сумма, которую Клиент хочет получить - это рыночная цена Объекта, которую он уяснил, посмотрев на другие предложения. А некоторые фирмы даже пишут: продавец не платит комиссию, её заплатит покупатель. Что происходит дальше? Риэлтору, чтобы заработать, необходимо задрать цену "выше рынка". Почему риэлтор на это идёт? Потому что фраза "всё, что сверху - то Ваше" очень заманчива, риэлтор надеется заработать больше, чем обычно. Но покупатель такую квартиру не берёт! Когда объект "не берут" пару месяцев подряд, риэлтор начинает "трамбовать Клиента по цене". Каков результат? Объект продаётся долго. В конечном итоге и риэлтор "падает" до реальной цены своих услуг, и Клиент соглашается с реальной ценой квартиры за вычетом комиссии.
По сути своей этот вариант является "скрытой жадностью" с обеих сторон.
На мой взгляд гораздо эффективнее открытая позиция. Да, Вы получите рыночную стоимость объекта за вычетом моего вознаграждения - ведь я совершаю работу для Вас и защищаю Ваши интересы на всех этапах сделки. Рыночная стоимость Вашей квартиры примерно такая-то, моё вознаграждение такое-то. Если согласны - по рукам, начинаем работать.
Второй вариант - это осознанный обман риэлтором своего Клиента. Распространён повсеместно - в Москве, в регионах, среди частных риэлторов, в мелких агентствах, в крупных агентствах (не во всех). Риэлтор договаривается с клиентом на небольшую комиссию и заключает с ним договор. Когда появляется реальный покупатель, ему объясняют, что квартира будет стоить на энную сумму дороже, только не надо говорить об этом продавцу. Недавний пример: подмосковное агентство по договору работало с клиентом за 50 тысяч рублей, "энная сумма" прибавки составила ещё 150 тысяч рублей. Что делает покупатель? Так как сама квартира ему понравилась и цена в общем-то устроила, он соглашается на предложенные условия, чтобы не обострять отношения и совершить сделку. Это в лучшем случае. В худшем - скандал на сделке.
Когда продавец квартиры попадает на такой "лохотрон"?
Когда он в первую очередь заботится о том, чтобы меньше заплатить
риэлтору.
А не о том, чтобы его квартира продалась по оптимальной цене. То есть это всё та же жадность.
Или, например, риэлтор работает со стороны покупателя. Нашли квартиру, и риэлтор покупателя торгуется с риэлтором продавца. Продавец соглашается на торг, и в этот момент риэлтор покупателя сообщает, что он уговорит покупателя взять квартиру и без торга, и предлагает риэлтору продавца поделить комиссию между собой. Тогда на сделке они разводят клиентов в разные углы банка, чтобы они случайно не выяснили, что цена продажи и цена покупки различаются. А после сделки? Ведь клиенты всё равно переговорят при передаче квартиры! Тогда один из риэлторов может свалить на другого - мол, это тот скрыл комиссию.
Сколько нервных клеток уходит на это, вместо того, чтобы высвободить силы для работы с новыми клиентами!
Что происходит с риэлтором, который "зарабатывает" обманом? На мой взгляд, он потеряет эти деньги, а то и значительно большие деньги, хотя вряд ли свяжет одно с другим. Всё что угодно - кто-то разобьёт его машину, обворуют квартиру, дети залезут в долги, да мало ли чего ещё в жизни происходит. Просто у любого человека есть кармическая ответственность - как ты относишься к Миру, так и Мир к тебе.
